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2017/10/18 20:55:01       个评论       作者:ozlom
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澳门银河到威尼斯人 扩张起到直接的抑制作用,同时可以间接地保护农民权益——土地出让总价提高之后,农民拿到的补偿费用也可望水涨船高。

以新增建设用地土地有偿使用费标准作为基础,计算出各县、市和区的工业用地出让最低价标准,使后者等于前者的6倍。1999年制定的《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》,将全国土地分成十五等,县、市政府在申请新增建设用地时,按照各自的等别缴纳费用,当时的标准为5-70元/平方米。2002年底,和国土资源部发文,调整了部分市、县和区的土地等别。2006年11月,新增建设用地土地有偿使用费政策再一次调整,主要是将征收标准提高1倍,变成10-140元/平方米,并根据行政区划的变动对各地的征收等别做了细化,但各市、县、区的征收等别基本保持不变。

由此可见,新增建设用地土地有偿使用费标准的基本框架(土地等别和征收标准)是在1999年时确定的。但这些年经济发展比较快,地区之间的发展又不太平衡,那就可能出现土地有偿使用费征收等别与某些地区土地现状不相符。比如,珠海和汕头作为经济特区,其市区的土地有偿使用费征收等级为四等,而佛山和市区的征收等级为五等。但实际情况却是,佛山和东莞的工业用地比珠海和汕头更紧张,市场价格也更高。在广东省制定的基准地价标准中,珠海、佛山、东莞属于二等,而汕头属于三等,珠海各级工业用地基准地价基本上都要低于佛山。

实际上,土地有偿使用费的等别划定和征收标准都有重新调整的必要。工业用地出让最低价标准出台之后,将成为确定基准地价的重要指标。这次发布了最低价标准之后,工业用地出让最低价的计算需要进一步细化。根据31号文的精神,工业用地出让最低价标准应该包括土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用等三部分,土地有偿使用费属于相关费用。以土地有偿使用费的倍数计算工业用地出让最低价,虽然可能使工业用地的总价得到提高,但并不能保证其他两部分成本一定得到补偿。土地征用中存在着前述两个问题,表面看是因为地价太低,其实根本的原因是各方面的收益和成本不对等,一些地方政府获得的短期利益,部分来自于压低农民补偿费、减少耕地保护费用等方面。

因此,也不能单靠提高工业用地的总价,而是要让各方面的收益与成本对等,将土地取得成本、土地前期开发成本、相关费用等计算清楚,然后再加总得到工业用地出让最低价标准,其中的前提和关键在于完善征地补偿安置制度。

同时,还要在收支管理上保证土地收益切实地用于弥补各方面的成本,优先地将其用于补偿农民、耕地保护、城市建设,剩下的部分才能转化为地方政府可以支配的收入。规范了收支管理之后,如果各方面的成本都得到了弥补,地方政府为了促进地方经济,在土地方面给予企业适当的优惠,也是合理举措。

 
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