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发布时间:2017/9/26 17:28:56编辑:李娜 点击:772次

《中国房地产金融安全评估报告》指出从今年下半年开始,延续4年之久的房价快速上涨局面将可能得到扭转。

这一观点出自3月31日在“城市观点论坛――南京行”会议上,北京师范大学金融研究中心发布的《中国房地产金融安全评估报告》。

这份评估报告还指出,城市居民当中,至少70%没有新房的购买能力;估计今后几年80%到90%的开发商都会“死”。空置房目前主要集中在沿海城市等。

据评估报告显示,2002年前后是中国房地产业的一个分水岭,2002年之后,房地产销售速度就已赶不上投资的增长速度了。这说明大量资金进入了房地产行业,而房地产销售势头没有同步跟上,行业开始出现转折信号。还有就是房地产的建设周期和销售周期仍有一个落差,这几年房地产建设周期是逐年拉长的。中国房地产空置的情况,2003年是1.28亿平方米,2004是1.23亿平方米。其中空置房主要在沿海城市。2004年沉淀的资金是4238亿。评估报告还显示,全国各地大中城市调查尾盘的积累情况,即一个项目开发完成,尾盘一年以上没有卖出的约在5到8个百分点。这说明,目前空置房还不是一个很严重的问题。

评估报告分析,从过去三年情况来看,我国东部地区的商品房均价现在达到了4000元左右,而北京、上海、南京的则更高一些。这个商品房价格对居民意味着什么?根据我国2005年城市户均收入在1.5万至1.7万计,如果购买一套70平方米的新房,可能房价收入比在13倍,这就意味着城市居民当中,至少70%没有购买新房(商品房)的能力。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟告诉记者,根据评估报告显示,中国70%的城市居民在现有收入情况下是不适合购买商品住房的。他认为,无论从房价走势、开发商盈利状况,还是从竞争激烈程度来说,现在都到了房地产业的重大拐点。

钟伟指出,宏观调控还没有要结束的信号,因此,从今年年底开始,延续4年之久的房价快速上涨局面将可能得到扭转,房价增幅将明显放缓,房地产业的暴利时代可能结束,这是一个重大的转折。另外,今年房地产业将允许设立外资企业,这将引起中外开发商的对垒,90%的中小开发商将在今后几年陆续“死亡”,这也是一个重要转折点。

钟伟认为,我国大多数城镇居民不适合购买一手新房,政府应该为城镇以及部分农村居民提供一个住宅消费的阶梯,包括从廉租房、经济适用房、二手房交易市场,然后才是新房市场。要有一个阶梯,让每一个居民在这个阶梯上攀爬,而不是一步到位。如果大部分人的住宅需求从租房开始,一步步的改善生存环境的话,那么每个人都会变得平和很多。

一套130平方米以上的毛坯房也要卖到1.2万/平方米,南京房价高得离谱。记者上周在南京调查采访中了解到,今年南京可望上市的主城新楼还不到10个,每平方米叫价已纷纷超过万元。

据现代快报一位记者透露,今春南京商品房价居高不下,部分地段涨势非常明显。这位同行介绍说,今年南京主城住宅楼盘高度都上去了,土地成本摊薄了,但房价却丝毫没有下降的意思。

近日,中国社科院发布的2006年《中国城市竞争力报告》引起广泛关注。报告认为,过高的房地产价格会影响城市竞争力的提升,成为制约当前中国经济的重要问题。

从近一年多的统计数字来看,大连、呼和浩特、南宁和成都等二线城市的房价一直处于快速增长的时期,戴德梁行住宅产业部的一位分析人士指出,出现这种现象主要是由于北京、上海等大城市是宏观调控的重点,致使大量资本流向二线城市,一些国内和海外炒家也把资本转向了二三线城市。同时,二线城市市民收入、城市化进程不断加速,使得房地产的需求量大增。此外,二线城市的开发商竞争实力欠佳,房地产产品品质与一线城市相差较远,这些因素都导致了众多开发商扎堆二线市场。

业界人士认为,在一个市场的泡沫达到顶峰之后,无论是为了规避风险还是寻求更高的回报,投资肯定要转向二线城市。

此外,在当地政府鼓励外来投资的背景下,众多二线、三线城市的劳动力充裕,管理成本低,原材料价格低廉,综合成本大大降低;且团购消费能力相当可观,一些政府部门和垄断行业的团体订购往往能够消化1/3至1/2的市场供应。这一切也都将提高大额投资者的预期回报率。

对于许多城市出现的房价短期内过快上扬,《2005年房地产蓝皮书》副主编李景国认为,这是去年房地产价格持续上涨的一个延续,但是调控政策上没有“精确制导”是一个很重要的因素,“目前采取的抑制房价措施并没有击中要害,很多措施虽然会有效果,但有一个滞后期”。另外,各地政府对开发商“以非法手段哄抬房价的行为”监督不利,销售环节上的不法行为对房价短期大幅上扬起了很大的作用。

李景国还认为,现在中等城市房价短期内上涨这么快,炒作是很重要的因素。而这种房地产炒作实际上是从大城市向中小城市“传染”的。各地看到房地产的利差这么大,纷纷开始模仿,一些企业和炒家先在大城市炒起来,成功后向其它的城市传播。

  
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